當(dāng)前，我國住房發(fā)展進(jìn)入一個新階段，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，物業(yè)運(yùn)維作為建筑項目建設(shè)全生命周期的重要環(huán)節(jié)，正是“好房子”的核心價值體現(xiàn)。以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為抓手，通過科技創(chuàng)新、數(shù)字賦能，提升物業(yè)管理現(xiàn)代化水平，更好推進(jìn)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)代化，這是未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展的必由之路。
把握時代需求：現(xiàn)代化物業(yè)管理是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建造“好房子”的必然選擇
“好城區(qū)”需要“好房子”作為基礎(chǔ)。當(dāng)前，打造宜居、韌性、智慧、安全城市成為社會廣泛共識。住房作為城市發(fā)展的重要載體，從安全性、宜居度、承載力上都發(fā)揮著突出作用，“好房子”不再局限于建筑本身的結(jié)構(gòu)和空間布局，其內(nèi)涵已拓展到居住環(huán)境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續(xù)發(fā)展性等多個方面?！昂梅孔印笔侨嗣袢罕妼γ篮蒙畹墓餐谂?，是好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的基礎(chǔ)。
“好房子”需要“好物業(yè)”作為支撐。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目全生命周期的關(guān)鍵部分，與生活品質(zhì)緊密相連，成為衡量“好房子”的關(guān)鍵因素之一?，F(xiàn)代化物業(yè)管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，實現(xiàn)住房和小區(qū)全方位價值提升。首先是提升服務(wù)品質(zhì)感，現(xiàn)代化物業(yè)管理是房屋及配套設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行和長期維護(hù)的可靠保障，能夠延長房屋的使用壽命，確?！昂梅孔印钡奈锢砥焚|(zhì)常住常新、經(jīng)久不衰。其次是提升服務(wù)歸屬感，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能營造良好的社區(qū)環(huán)境和濃厚的人文氛圍，使“好房子”成為充滿溫暖的社區(qū)大家庭。最后是提升服務(wù)安全感，現(xiàn)代化物業(yè)管理通過合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財產(chǎn)安全，推動“好房子”實現(xiàn)安全居住和可持續(xù)發(fā)展的雙重目標(biāo)。
“好物業(yè)”需要“好項目”作為示范。長沙物業(yè)管理行業(yè)一直在不斷探索創(chuàng)新管理模式，提出“黨建引領(lǐng)、科技賦能、依法治理、依規(guī)辦理”的16字方針，推動物業(yè)領(lǐng)域管人、管錢、管事的規(guī)范化、制度化、常態(tài)化。通過黨建引領(lǐng)，不斷完善構(gòu)建小區(qū)基層治理體系，實現(xiàn)社區(qū)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效聯(lián)動與協(xié)同治理。例如，湖南鵬基物業(yè)在長沙市21個小區(qū)建立黨建示范點，通過黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用，4年來集中整治小區(qū)突出問題1200多件。同時，通過強(qiáng)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開展技能競賽等活動，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化。目前，長沙已有第一灣、景秀江山家園等一批小區(qū)榮獲全國和省級“美好家園”稱號，物業(yè)管理覆蓋率穩(wěn)步提高，行業(yè)整體形象和服務(wù)水平顯著提升，為“好房子”建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。
領(lǐng)會本質(zhì)內(nèi)涵：現(xiàn)代化的物業(yè)管理是數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化賦能的新興行業(yè)
現(xiàn)代化物業(yè)管理的本質(zhì)是進(jìn)行行業(yè)變革。當(dāng)前，數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維和技術(shù)的飛速發(fā)展深刻影響著物業(yè)管理行業(yè)。系統(tǒng)思維為物業(yè)管理建立了新的行業(yè)生態(tài)，將物業(yè)管理作為建筑全生命周期的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行謀劃布局，提升行業(yè)管理和服務(wù)效率。數(shù)字技術(shù)為物業(yè)管理提供了海量的數(shù)據(jù)資源，通過對這些數(shù)據(jù)的深入分析和挖掘，實現(xiàn)對物業(yè)項目的精準(zhǔn)管理和科學(xué)決策，打破信息壁壘，搭建起物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。智能管理能有效提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，通過“自動化減人、智能化少人”降本增效。實現(xiàn)“一次投入，長期受益”，為業(yè)主帶來了更加便捷、安全的服務(wù)體驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以針對性地提供個性化服務(wù)，提升業(yè)主的體驗感、獲得感、幸福感。
現(xiàn)代化物業(yè)管理的關(guān)鍵是推動項目實踐。變革必須以創(chuàng)新來推動，創(chuàng)新需要深入實踐。長沙積極開展智慧物業(yè)建設(shè)，取得一系列顯著成果。單項技術(shù)應(yīng)用層面，湖南水清木華物業(yè)在雨花區(qū)運(yùn)達(dá)中央廣場項目引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)了對設(shè)施設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控和智能化管理；湖南保利物業(yè)在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監(jiān)測電梯運(yùn)行狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障隱患，有效保障電梯安全；萬科物業(yè)在桔園小區(qū)引入大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，通過分析業(yè)主報事數(shù)據(jù)，提前預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，安排維修保養(yǎng)，實現(xiàn)從被動服務(wù)向主動服務(wù)的轉(zhuǎn)變。在綜合應(yīng)用層面，湖南東方紅科技創(chuàng)新中心項目全過程應(yīng)用“BIM+裝配式”技術(shù)，通過竣工輕量化BIM模型導(dǎo)入智慧運(yùn)維平臺，在數(shù)字世界還原園區(qū)物理世界，再利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)園區(qū)人員、車輛等20余項智慧運(yùn)營管理。
湖南東方紅科技創(chuàng)新中心智慧運(yùn)維平臺
現(xiàn)代化物業(yè)管理的難點是解決當(dāng)前問題短板。在推動物業(yè)管理現(xiàn)代化過程中，遇到以下三個問題：缺少標(biāo)準(zhǔn)化的軟件工具。隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維的廣泛傳播，一批具有行業(yè)前瞻性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開始探索使用軟件工具進(jìn)行物業(yè)管理。目前，由于數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一性及傳感設(shè)備兼容性等問題，導(dǎo)致相關(guān)軟件工具建成后沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；缺少源頭式的管理措施。目前，大部分工程項目由物業(yè)服務(wù)單位承接項目運(yùn)維工作，竣工交接過程僅承接建設(shè)項目實體，物業(yè)單位建設(shè)運(yùn)維相關(guān)平臺時，需要進(jìn)行二次翻模及傳感器鋪設(shè)，導(dǎo)致項目數(shù)字化、智能化管理進(jìn)展艱難；缺少全過程的數(shù)據(jù)支撐。物業(yè)管理涉及整個項目實體，物業(yè)運(yùn)維單位僅通過項目圖紙、文字檔案無法快速了解項目建設(shè)全過程，導(dǎo)致管理容易發(fā)生疏漏、增加運(yùn)營成本。
明晰實施路徑:以開發(fā)企業(yè)為龍頭，為主體推動數(shù)智物業(yè)策劃建設(shè)管理全過程應(yīng)用
在充分把握背景和行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的基礎(chǔ)上，長沙通過一系列思考和實踐，明確以數(shù)智物業(yè)為具體表現(xiàn)形式的現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)，走出了一條符合當(dāng)?shù)貙嶋H的科學(xué)路徑。主要包括五大環(huán)節(jié)：
源頭策劃：將現(xiàn)代化物業(yè)管理思維貫穿項目全生命周期。項目業(yè)主是現(xiàn)代化物業(yè)管理落地實施的“源頭活水”。業(yè)主單位要將自己視為“一把手”，將現(xiàn)代化物業(yè)管理項目視為“一把手工程”，從一開始就將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的“基因”植入項目全生命周期，將數(shù)智物業(yè)融入項目整體規(guī)劃，構(gòu)建完整閉環(huán)管理體系。在項目定位時，應(yīng)充分考慮未來業(yè)主需求和市場發(fā)展趨勢，明確數(shù)智物業(yè)的功能定位和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要在長沙智能建造五大應(yīng)用場景中選擇4.0應(yīng)用場景，以“BIM+裝配式”為基礎(chǔ)，增加數(shù)智運(yùn)維功能。在項目建設(shè)過程中，業(yè)主單位應(yīng)監(jiān)督施工單位全方位落實數(shù)智物業(yè)規(guī)劃，全過程應(yīng)用BIM技術(shù)，保障數(shù)據(jù)可追溯；落實物聯(lián)網(wǎng)傳感器的安裝，確保功能可實現(xiàn)。比如，目前湖南雄天集團(tuán)的青云上府項目，業(yè)主從項目開始就整體規(guī)劃數(shù)智物業(yè)建設(shè)，聘請湖南中星智建作為數(shù)智物業(yè)平臺建設(shè)單位，確保前期設(shè)計到后期運(yùn)維無縫銜接。
湖南雄天集團(tuán)的青云上府安全運(yùn)維管理平臺
建造創(chuàng)新：發(fā)揮[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建設(shè)管理模式優(yōu)勢。當(dāng)前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，單項的新材料、新技術(shù)、新工藝取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是碎片化的管理方式，與“工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化、集約化”的要求卻大相徑庭。[（BIM+M）+EPC]新型建造方式和建造管理模式把現(xiàn)代建設(shè)鏈條體系中的關(guān)鍵主體進(jìn)行重新整合，市場主體資源共享，實現(xiàn)“1+1+1>3”,為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的綠色化、工業(yè)化、數(shù)字化、智能化以及安全可控奠定堅實基礎(chǔ)。同樣，該模式在數(shù)智物業(yè)建設(shè)中也發(fā)揮著明顯優(yōu)勢。BIM能夠?qū)崿F(xiàn)建筑信息的數(shù)字化集成，為項目后期運(yùn)營管理提供數(shù)據(jù)支撐。M（部品部件生產(chǎn)）在項目設(shè)計前端就提前介入，深度參與聯(lián)合協(xié)同設(shè)計，將后期物業(yè)管理的實際需求充分融入到前期項目策劃環(huán)節(jié)，確保項目建設(shè)精準(zhǔn)契合后期運(yùn)維的期望。EPC模式能夠降低項目建設(shè)過程中的溝通協(xié)調(diào)成本，確保項目整體目標(biāo)的實現(xiàn)，助力數(shù)智物業(yè)建設(shè)的系統(tǒng)性和協(xié)同性，實現(xiàn)從設(shè)計到運(yùn)營的順暢對接。
數(shù)字設(shè)計：以BIM正向設(shè)計實現(xiàn)物業(yè)運(yùn)維管理的數(shù)字孿生。BIM技術(shù)的核心價值在于其獨(dú)特的可視化表達(dá)能力和信息整合共享功能。項目業(yè)主要將BIM技術(shù)的應(yīng)用貫穿項目建設(shè)全過程，引入優(yōu)質(zhì)設(shè)計單位開展BIM正向設(shè)計，為后期運(yùn)維打下良好基礎(chǔ)。開展數(shù)字化交接。BIM模型可以把竣工信息以數(shù)字化方式交接到運(yùn)維階段，對建筑資產(chǎn)進(jìn)行自動化管理。通過對資產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的掌握，協(xié)助運(yùn)營人員科學(xué)制定維護(hù)、維修計劃，提高管理效率，降低管理成本。開展可視化嵌入。利用BIM可視化技術(shù)對建筑空間進(jìn)行管理，建立數(shù)字孿生空間，使空間使用效率得到最大優(yōu)化，提高建筑資產(chǎn)的使用價值。開展智能化預(yù)警。將BIM成果提交給智慧物業(yè)、智慧消防等數(shù)智平臺，通過對建筑燃?xì)獍踩⑾腊踩?、結(jié)構(gòu)安全輔之以智能感知與傳輸設(shè)備，進(jìn)行可視化管理和預(yù)測、預(yù)報、預(yù)警，提升物業(yè)管理水平，保障建筑運(yùn)維安全。
平臺布置：推動物業(yè)管理平臺與智能設(shè)施設(shè)備的物聯(lián)感知應(yīng)用。物業(yè)管理平臺是數(shù)智物業(yè)運(yùn)維的載體，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備為物業(yè)管理平臺提供數(shù)據(jù)來源，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目具體情況同步安排物業(yè)管理平臺與物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備建設(shè)，確保平臺有據(jù)可依，穩(wěn)定可靠。一方面，物業(yè)管理平臺應(yīng)基于項目BIM輕量化竣工模型，對物業(yè)服務(wù)全過程進(jìn)行可視化平臺開發(fā)，涵蓋資產(chǎn)空間、綜合安全、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主服務(wù)等功能，確保功能齊全、操作簡便、數(shù)據(jù)安全。另一方面，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備要能滿足物業(yè)管理平臺功能需求，實現(xiàn)人機(jī)互聯(lián)，數(shù)據(jù)共享。“一物一碼，一物一檔”，建立設(shè)施設(shè)備數(shù)字檔案，“實時監(jiān)管、一碼巡檢、一碼維護(hù)、一碼查檔、一碼養(yǎng)護(hù)”，實現(xiàn)設(shè)備全過程閉環(huán)管理，保障設(shè)施設(shè)備使用壽命。
智能管理：用“人工智能+數(shù)智物業(yè)”平臺實現(xiàn)全天候智慧安全巡檢。安全是物業(yè)運(yùn)維的“頭等大事”，當(dāng)前，人工智能技術(shù)飛速發(fā)展，人工智能技術(shù)運(yùn)用于物業(yè)運(yùn)維安全管理將有效避免安全事故發(fā)生。分析式人工智能可利用圖像識別、語音識別等技術(shù)，實現(xiàn)可疑人員身份安全、電梯運(yùn)行安全等分析。決策式人工智能利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，自動將分析結(jié)果轉(zhuǎn)化為具體的決策建議，從而解決燃?xì)庑孤栋踩?、消防水壓安全、電線老化漏電安全、排水接駁滲漏安全等運(yùn)維問題。隨著數(shù)字化的不斷推進(jìn)，人工智能將為智慧運(yùn)維提供更高效、更精準(zhǔn)的解決方案。
運(yùn)用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維，推動物業(yè)項目全生命周期現(xiàn)代化管理是大勢所趨、大潮所向。長沙將以創(chuàng)新之為、實干之姿，推動物業(yè)管理提水平、上臺階，不斷提升市民的幸福感、獲得感、安全感。
